در خصوص بافت های فرسوده کشور
مدیر عامل شرکت مادر تخصصی عمران وبهسازی شهری ایران :برنامهريزي كردهايم تا پايان برنامه پنجم 25 درصد بافتهاي فرسوده موجود كشور نوسازي و اصلاح شود
به گزارش روابط عمومی شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران ، روزنامه جام جم در روز سه شنبه بیست و دوم دی ماه گزارشی از روند بهسازی و احیاء بافت های فرسوده کشور به چاپ رسانیده است که مخاطبان محترم وب سایت شرکت مادر را به خواندن آن جلب می نمائیم ، كارشناسان بر اين باورند كه وجود بافتهاي فرسوده و سكونتگاههاي غيرمجاز در كشور، يكي از بيماريهاي شهري است كه از لحاظ اقتصادي، اجتماعي، بهداشتي، فرهنگي و امنيتي بسياري از ناهنجاريهاي موجود كشور را در دل خود نهفته دارد و براي حل اين گونه معضلات و تامين امنيت جاني شهروندان در مقابل ساخت و سازهاي بيكيفيت، قديمي و فرسوده بايد اين مناطق بهسازي و نوسازي شود. براساس گزارشهاي رسمي تاكنون 112 هزار هكتار بافت فرسوده و سكونتگاه غيررسمي در كشور شناسايي شده است كه از اين ميزان 65 هزار هكتار مربوط به بافت فرسوده و مابقي مربوط به سكونتگاههاي غيررسمي در كشور است و نزديك به 9 ميليون نفر در بافتهاي فرسوده شهري در سطح كشور سكونت دارند.به گفته مسوولان طي برنامههاي چهارم و پنجم توسعه يعني ظرف مدت 10 سال بايد نوسازي بافتهاي فرسوده به اتمام ميرسيد، ولي در برنامه چهارم تنها 6 يا 7 درصد نوسازي اين بافتها محقق شد و بيش از 90 درصد كار مانده است كه چنين روند كندي ناشي از نبود عزم جدي از سوي تمام دستگاههاي درگير از جمله سيستم بانكي، شهرداريها، دولت و همچنين مردم در سالهاي گذشته بوده است.آنچه مسلم است با توجه به نياز كشور سالانه بايد يك ميليون و 500 هزار واحد مسكوني در كشور ساخته شود و با توجه به نياز انباشت شده تقاضاي مسكن از سالهاي پيش، دولت براي پاسخگويي به اين نياز، راهكارهاي مختلف كه مهمترين آن طرح مسكن مهر(اجاره 99 ساله) است را در نظر گرفته تا با انجام آن در اراضي و شهركهاي اطراف كلانشهرها، بخشي از سر ريز جمعيت را در اين مناطق جاي دهد، اما به گفته برخي كارشناسان اين طرح به تنهايي كافي نيست و بايد در كلانشهرها به جاي توسعه افقي شهرها، توسعه عمودي مورد توجه قرار گيرد و از آنجا كه تهران نيز كوتاهترين پايتخت جهان شناخته شده است شايد توسعه دروني شهر به صورت عمودي با در نظر گرفتن استانداردهاي ساخت و ساز و نيازهاي شهري، بهترين راهكار براي پاسخ به نياز مسكن جمعيت رو به افزايش باشد. در حال حاضر بحث كمبود زمين در كلانشهرها از جمله محدوديتهايي است كه باعث ميشود طرحهاي انبوهسازي با مشكل مواجه شود، اما حمايت دولت از ساخت و ساز در بافتهاي فرسوده آن هم به صورت انبوهسازي ميتواند بخشي از مشكل زمين را در شهرها حل كند.توسعه دروني شهري يا توسعه از درون، بر خلاف ديگر سياستهاي توسعه شهري، با توجه به اينكه در بستر شهر موجود و با حضور ساكنان و شهروندان و واحدهاي همسايگي صورت ميپذيرد موضوعي پيچيده، چند وجهي، ميانبخشي و حتي فرابخشي است كه نه فقط يك كار فيزيكي، كالبدي و شهرسازي است، بلكه داراي ابعاد قوي اجتماعي، فرهنگي، اقتصادي و زيست محيطي است. در توسعه دروني شهرها به جاي گسترش افقي، شهر بصورت عمودي گسترش مييابد و بافتهاي قديمي، فرسوده و ناكارآمد شهري، احياء، بهسازي و نوسازي ميشوند. اراضي باير و رها شده شهري به كار گرفته شده، كاربريهاي نامناسب و نامتناسب با زندگي امروزين شهري نظير زندانها، پادگانهاي نظامي، كارخانجات و صنايع مزاحم در درون شهر اصلاح و سطح معابر، شبكههاي دسترسي، سطح فضاي سبز و... به استانداردهاي شهرسازي نزديك ميشوند.محمد آئيني، معاون برنامهريزي و توسعه شركت مادر تخصصي عمران و بهسازي شهري در اين باره به «جامجم» ميگويد: سياست توسعه دروني يا درونزاي شهري، يكي از سياستهاي سه گانه توسعه شهري است كه در كنار 2 سياست توسعه شهري متصل يا پيوسته (ايجاد شهركهاي متصل به شهر و در محدوده رسمي شهر) و 2 سياست توسعه شهري منفصل يا ناپيوسته (ايجاد شهرهاي جديد با فاصله از شهر مادر) مطرح ميشود.برخي اين سياست را داراي مزيتهاي نسبي متعددي نسبت به 2 سياست ديگر ميدانند و معتقدند شهرهاي موجود كشور از طريق توسعه دروني تا ساليان زيادي ميتوانند پاسخگوي بسياري از نيازها از جمله اسكان سرريز جمعيت شهري و ارتقاي سرانههاي خدمات شهري باشند و تاكيد دارند تا وقتي كه در درون شهر موجود، ظرفيت لازم وجود دارد استفاده از ديگر سياستهاي توسعه شهري، هزينههاي اضافهاي بر مردم و دولت تحميل ميكنند و اين به لحاظ علمي و عقلي مردود است.
شاخصهاي بافت فرسوده:
بافت فرسوده بر اساس تعاريف انجام شده داراي 3 شاخص اصلي است.شاخص ريز دانگي كه شامل بلوكهايي است كه 50 درصد آنها مساحتي كمتر از 200 مترمربع داشته باشد. شاخص ناپايداري شامل بلوكهايي است كه بيش از 50 درصد بناهاي آن ناپايدار و فاقد سيستم سازهاي باشد و سومين شاخص نفوذناپذيري است كه شامل بلوكهايي ميشود كه بيش از 50 درصد معابر آن عرض كمتر از 6 متر داشته باشند.
هم اكنون بيشترين حجم بافتهاي فرسوده در كشور را استان تهران با يك هزار و 603 هكتار در مركز استان و 10 شهر تابعه آن دارند.
به گفته مسوولان مسكن و شهرسازي در حال حاضر عمر متوسط ساختمان حداقل 100 سال است، در حالي كه بيش از 70 درصد ساختمانهاي موجود در بافتهاي فرسوده ما عمر كمتر از 50 سال دارند و اين بيانگر رعايت نكردن مشخصات فني و مقررات ملي ساختمان در ساخت و سازهاست.صادقي، معاون وزير مسكن و شهرسازي در خصوص زمان اتمام نوسازي بافتهاي فرسوده موجود كشور ميگويد: در برنامه چهارم تنها حدود 7 درصد نوسازي اين بافتها محقق شد و بيش از 90 درصد كار مانده است و با توجه به اينكه طي سالهاي گذشته اقدام چشمگيري براي نوسازي بافتهاي فرسوده كشور انجام نشده و اينكه منابع محدود دولت اجازه نميدهد مابقي كار(بيش از 90 درصد) در طول برنامه پنجم انجام شود، لذا برنامهريزي كردهايم تا پايان برنامه پنجم 25 درصد بافتهاي فرسوده موجود كشور نوسازي و اصلاح شود.
معاون وزير مسكن با بيان اينكه ساماندهي هر هكتار بافت فرسوده در كشور 100 هزار ميليارد ريال اعتبار نياز دارد، گفت: دولت در راستاي احياي بافتهاي فرسوده تسهيلات ويژهاي اختصاص داده كه اين تسهيلات توسط بانك مسكن آماده پرداخت است.
صادقي ميافزايد: امسال 4 هزار و 500 ميليارد ريال اعتبار به صورت تسهيلات بانكي براي نوسازي 30 هزار واحد مسكوني در بافتهاي فرسوده كشور اختصاص داده شده كه ميزان اعتبار براي هر واحد 150 ميليون ريال است.
مسكن مهر در بافت فرسوده
براي پاسخگويي به نياز مسكن در حال حاضر بحث اجراي پروژه مسكن مهر در محدوده بافتهاي فرسوده مطرح است تا بتواند بخشي از نياز مسكن را در اين بافتها پاسخ گويد، يكي از مزيتهاي ساخت و ساز در بافتهاي فرسوده آماده بودن زير بناهاي اوليه نظير آب، برق، گاز و غيره در اين مناطق است كه انجام پروژه را براي دولت بسيار مقرون به صرفه كرده است و ديگر نيازي به آمادهسازي زيرساختهاي اوليه در اين بخشها نيست، اما سوالي كه در اين زمينه مطرح ميشود اين است كه قيمت زمين در بافتهاي فرسوده شهري كه از قيمت بالايي برخوردار است چگونه محاسبه خواهد شد. به هر حال در پروژه مسكن مهر براي خانهدار شدن اقشار كم درآمد قيمت زمين حذف شده است و اگر قرار باشد مسكن مهر در محدوده بافتهاي فرسوده به اجرا درآيد، آيا مشمول اين مزايا خواهد شد؟
دكتر بهرام وهابي مديركل دفتر تجهيزات منابع مالي و مشاركتهاي مردمي در اين زمينه به جامجم ميگويد: وقتي ميگوييم مسكن مهر را داخل بافت فرسوده ميبريم به اين معني نيست كه تمام شرايط اين طرح را به داخل بافت فرسوده ميبريم، به هر حال قيمت زمين در خارج شهر با داخل شهر متفاوت است و نميتوان قيمت زمين را حذف كرد، البته در ماده 43 آيين نامه اجرايي كمك به قيمت زمين ديده شده ولي نبايد اين ذهنيت به وجود آيد كه هر آنچه در مسكن مهر در نظر گرفته شده است در اين بخش نيز اعمال شود. ما در بافت فرسوده فعلا وارد خط اعتباري در نظر گرفته شده براي مسكن مهر شديم همچنين وام بدون سپرده در هر دو طرح مشترك است ولي در بحث اجاره 99 ساله مشترك نيست.
مديركل تجهيز منابع مالي و مشاركتهاي مردمي شركت مادر تخصصي عمران و بهسازي شهري هزينه بهسازي روبناها را 10 ميليارد تومان به ازاي هر يك هكتار بدون قيمت زمين اعلام و اظهار كرد: با توجه به اينكه 65 هزار هكتار بافت فرسوده شهري در كشور وجود دارد، براي بهسازي اين بافتها به 650 هزار ميليارد تومان اعتبار نياز است.
وهابي اين هزينه را معادل 5/6 برابر بودجه عمومي كشور عنوان كرد و گفت: براي اين كار بودجه 90 سال شهرداريها لازم است.
وهابي يادآور شد، شهرداري تهران براساس برنامهريزي با نوسازان مناطق، ساخت 20 هزار واحد مسكوني در بافتهاي فرسوده را در دستور كار دارد و براساس ابلاغيه شوراي شهر تهران شهرداري بايد براي ساخت واحدهاي مسكوني در بافت فرسوده شهري عوارض را تا 100 درصد تخفيف دهد.
به گفته وهابي، تاكنون 13 هزار واحد مسكوني از برنامه مذكور در مراحل مختلف اجرايي قرار گرفته و براي سال آينده ساخت 130 هزار واحد مسكوني در بافتهاي فرسوده شهري پيشبيني شده است.
شرايط دريافت تسهيلات نوسازي بافتهاي فرسوده
براساس برنامهريزي صورت گرفته براي متقاضيان هر يك از واحدهاي مسكوني مذكور 150 ميليون ريال تسهيلات بانكي پيشبيني شده است.
علاوه بر بهرهگيري از خط اعتباري براي نوسازي بافتهاي فرسوده شهري، استفاده از منابع حاصل از فروش اوراق مشاركت، صندوق ذخيره ارزي، اعتبارات ملي، عمومي و استاني نيز در برنامه قرار دارد.
وام 15 ميليون توماني صرفا مربوط به متقاضياني است كه ملك آنها در محدوده مصوب بافتهاي فرسوده شهري واقع شده است.
وام اعطايي حداكثر تا مبلغ 150 (يكصد و پنجاه) ميليون ريال براي هر واحد مسكوني است كه بدون سپرده ميباشد و نياز به سپردهگذاري در بانك ندارد و نرخ سود وام مورد نظر معادل 12 درصد است. همچنين وام اعطايي براي تمام واحدهاي احداثي، قابل انتقال به خريدار (تبديل به فروش اقساطي) با اقساط حداكثر 10 ساله است.
به منظور مساعدت به گيرندگان وام مزبور، حداكثر 3 واحد از واحدهاي احداثي به نام سازنده، همسر و يك نفر از فرزندان صغير وي قابل واگذاري است (مشروط به احراز توانايي سازنده در بازپرداخت بموقع اقساط.)
معاون برنامهريزي و توسعه شركت مادرتخصصي عمران و بهسازي شهري ايران در اين زمينه ميگويد: پس از اينكه مردم پروانه نوسازي بافت فرسوده خود را دريافت و ساخت و ساز را آغاز كردند، بعد از 5 درصد پيشرفت فيزيكي كار، بايد به سازمان مسكن و شهرسازي استان مربوطه مراجعه و فرمهاي مخصوص را پركنند.
آييني همچنين افزود: شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران نيز موظف شده است در اين بافتها تراكم پايه را حداقل 60 درصد افزايش دهد.
معاون برنامهريزي و توسعه شركت مادرتخصصي عمران و بهسازي شهري ايران با اشاره به اينكه وزارت مسكن براي پرداخت تسهيلات با 6 بانك مسكن، ملي، تجارت، ملت، صادرات و رفاه كارگران تفاهمنامهاي منعقد كرده است، گفت: تمامي اين بانكها به شعب خود در استانها، موضوع ارائه تسهيلات بانكي براي نوسازي در بافتهاي فرسوده را ابلاغ كردند و از اين بابت نگراني وجود ندارد.
وي با بيان اينكه با فراهم شدن شرايط جديد، مردم قادر خواهند بود با توجه به تواناييهايشان در نوسازي بافتهاي فرسوده شهري مشاركت داشته باشند ميگويد:براساس بند 48 ماده واحده قانون بودجه كشور، املاك موجود در شهرها كه فاقد سند مالكيت هستند، مشكل عدم پرداخت تسهيلاتشان رفع شده و تسهيلات بانكي با تعيين وثيقه يا تضمين معتبر مورد قبول سيستم بانكي، قابل پرداخت است.ايشان گفت: در اين شرايط كه بر اساس سياستهاي كلان وزارت مسكن و شهرسازي فراهم شده است، ارزانسازي مسكن در بافتهاي فرسوده امكانپذير خواهد بود و روند نوسازي اين بافتها را با مشاركت مردم تسهيل و تسريع ميكند.وي با بيان اينكه اين تمهيدات در قانون ساماندهي و حمايت از ايجادكنندگان مسكن ارزانقيمت ديده شده است، ميگويد: حمايتهاي قانوني از طريق اعطاي وام 150 ميليون ريالي ارزانقيمت بدون نياز به سپردهگذاري و با دوره بازپرداخت بلندمدت اجرايي ميشود.
آييني با بيان اينكه اين تسهيلات در سه قسط به متقاضي پرداخت ميشود، ميافزايد: در شرايط جديد با تخريب ملك و پيكني ساختمان جديد، قسط اول به ميزان 30 درصد كل مبلغ تسهيلات پرداخت ميشود.وي با يادآوري اينكه قبل از تخريب ملك بايد مجوزهاي لازم اخذ و مراحل دريافت تسهيلات نيز طي شود، گفت: قسط دوم به ميزان 40 درصد كل مبلغ تسهيلات بعد از ساخته شدن سقف و قسط سوم يعني 30 درصد باقيمانده نيز بعد از اتمام سفتكاري پرداخت ميشود.
معاون برنامهريزي و توسعه شركت مادر تخصصي با اشاره به اينكه اين تسهيلات جديد داراي شرايط تسهيلات پرداختي به مسكن مهر است، اضافه كرد: براي دريافت اين تسهيلات ملك فرسوده بايد در محدوده بافت فرسوده شهري باشد، دريافت تسهيلات توسط نماينده دولت در استان يعني شركت عمران و مسكنسازان استان يا شهرداران شهرها يا شهرداران مناطق در كلانشهرها، تاييد و صاحب ملك و متقاضي به بانك عامل كه بانك مسكن است، معرفي شود.
وي با اشاره به اينكه، بانك ظرف حداكثر يك ماه بايد درخواست ارجاع شده را بررسي و قرارداد منعقد كند، گفت: بهره اين وام 12 درصد است. اگر درخواست داراي مشكلي بود، بانك بايد ظرف مدت يكماه تعيين شده، مورد را به صادركننده معرفي، اعلام كند تا پيگيري شود.
مشاركت انبوهسازان
هر چند بخشي از مردم در بافتهاي فرسوده تمايل دارند به صورت انفرادي اقدام به بهسازي و نوسازي واحدهاي مسكوني خود كنند و در اين شرايط نيز از سوي دولت حمايتهايي در نظر گرفته شده است، اما بحث مهمتر انبوهسازي در اين مناطق است تا با رشد ارتفاعي ساختمانها با در نظر گرفتن اصول شهرسازي جمعيت بيشتري را در خود جاي دهد و در اين ميان حضور انبوهسازان بهعنوان سازندگان حرفهاي مسكن در بافتهاي فرسوده بهعنوان يكي از راههاي سرعت بخشيدن به احياي اين بافتها اهميت دارد و بايد زمينه و بسترهاي لازم چه از لحاظ فرهنگي و چه امكانات و حمايتهاي لازم فراهم آيد و احياي اين بافتها به همياري تمام دستگاههاي اجرايي نياز دارد.
در اين شرايط اگر حضور انبوهسازان، بهعنوان راهي براي حل مشكل بافتهاي فرسوده در نظر گرفته شده باشد، اين نكته نيز بايد مدنظر قرار گيرد كه تداوم شرايط نامطلوب اقتصادي، عدم بازگشت سرمايه در مدت زمان لازم و... از جمله مواردي هستند كه احتمال حضور انبوهسازان را در بافتهاي فرسوده كاهش ميدهد. در اين شرايط ريسك بالاي سرمايهگذاري مهمترين عاملي است كه سرمايهگذاران را از سرمايهگذاري در اين مناطق باز ميدارد.
مديركل تجهيز منابع مالي و مشاركتهاي مردمي شركت عمران و بهسازي شهري در اين باره ميگويد: براي انبوهسازان و سرمايهگذاراني كه ميخواهند سرمايهاي را وارد بافت فرسوده كنند تسهيلات و حمايتهايي به لحاظ قانون در نظر گرفته شده است كه ميتوان به قانون حمايت از توليدكنندگان مسكن و تسهيلاتي كه دولت در نظر گرفته اشاره كرد. همچنين تخفيف در عوارض شهرداري و پرداخت يارانههايي در اين زمينه از جمله اين حمايتها هستند. البته بايد به اين نكته توجه داشت سرمايهگذار به 2 دليل وارد سرمايهگذاري در بافت فرسوده ميشود، يكي تعهد اجتماعي فرد سرمايهگذار است كه جدا از منطق اقتصادي است و فرد، خود را ملزم ميداند كه براي حفظ جان مردم در برابر حوادث غيرمترقبه از جمله زلزله در اين زمينه فعال شود و نكته ديگر بحث منطق اقتصادي است كه سرمايهگذار را تشويق به سرمايهگذاري ميكند كه بر اساس محاسبات صورت گرفته ساخت و ساز هر واحد مسكوني در بافت فرسوده حداقل 7 ميليون تومان به نفع سازنده است.
به هر حال آنچه مسلم است در حال حاضر انبوهسازان نيز تمايل به سرمايهگذاري در بافتهاي فرسوده دارند اما به نظر ميرسد در اين ميان منطق اقتصادي بيش از هر پارامتري در اين بخش نقش دارد و براي آنكه اهداف كمي در نظر گرفته شده در برنامه محقق شود بايد تمام دستگاههاي اجرايي با جلب مشاركت مردمي به طور جد احياي بافتهاي فرسوده را پيگيري كنند.